高盛20%预期背后的市场动态分析与购房策略

• 2026-11-12

在近期的市场分析中，高盛机构对上海与深圳核心改善性住宅的价格预期从15%上调至20%，该消息引发了广泛关注及讨论。然而，值得注意的是，这一预期背后蕴含了一个常被忽视的重要概念：有效供给收缩。需要强调的是，此次分析并非基于需求的强劲回升，而是反映了可正常交易的新住房供应量的递减。据相关机构预测，一线城市的新房有效供给将在2027年明显下降，而全国范围内则需等待至2028年才能观察到类似趋势。

首先，以上海为例，2026年10月份的二手房网签量达到24563套，同比增长32.9%，并创下2021年以来同期新高。此外，9月份的二手房价格同比首次实现正增长，成为70个主要城市中唯一的例外。然而，这一回暖并非全国一体化的价格提升，内环、滨江及产业片区的复苏显著，而远郊老旧小区仍然面临极大的市场滞销压力。同时，深圳市场的变动较为平缓，10月份一二手房合计网签6957套，虽然二手房保持在4000套以上且价格同比未出现明显增长，但环比数据却显示持续上行趋势。福田和南山等核心区域的活跃度提升，而外围大户型房源则需通过降价促成交易。

其次，这两座城市的市场动态反映了一个共同的趋势：高品质资产首先稳定，而较劣势的房源则继续经历价值消化。更为值得关注的是，深圳的新房现售比例已接近45%，购房者更倾向于选择现房以规避期房带来的潜在风险。土地出让金的不断下滑使得开发商在土地获取上的谨慎程度大幅提升。从长期来看，二手房市场将成为主要交易力量，预计到2035年，其交易占比将上升至75%。这标志着购房逻辑的转变，未来购房者将更加关注地段、房屋状况及流通性，而非仅仅追求新房。 mk官网

综上所述，高盛所预期的20%涨幅应理解为基于这一市场周期底部的累计增幅，而非短期内的暴涨预期，也不是购房的直接指导。目前全国楼市尚未同步恢复，预计新房市场将在2029年逐步企稳，尤其是许多二线及三线城市仍在长期消耗库存。同时，人口、收入及就业预期等基本面因素依然对市场构成制约。

因此，对于一般购房者而言，在自住购房时应首先关注月供承受能力、通勤便利性及周边配套设施，而不应盲目追逐高盛等机构的市场报告。对于置换改善型购房者而言，选择核心地段、优质物业及高流通性的房源将是关键，应避免远郊大盘及风险期房的投资。研究表明，收入、现金流、居住体验及未来转手的便利性相较于任何机构的市场增幅预测，均更值得关注。沪深市场的回暖仅代表优质核心资产率先走出低谷，不应被误读为市场的全面反转。